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家族は妻+子供2名+実母(2年前父逝去で同居開始)。 18年目のSE(東京→大阪9年→名古屋9年) ※俗に言う転勤族。 2007年3月26日KYコーポレーション株式会社を発足
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2012年02月04日

中古分譲マンションを売却か賃貸に(続き)

こんにちは、
名古屋の時間貸しレンタルオフィス、レンタル自習室の@Spaceアットスペースの店長&管理人の中井です。

さて、引き続き
兵庫県伊丹市の区分所有分譲マンションの改修と売却へのステップのお話です。

見積もり金額をもう少し安くしてとのお願を日住サービスのご担当にお願い致しております。
といっても、この見積もりは日住サービスさんが手配の業者に依頼するので、
日住サービスの担当の方には無理をしてもらっています。<(_ _)>すいません。

 その結果⇒2/3にFAXでの見積もり頂きました。
   今回総額¥438,096円(税込み¥460,000)
   前回総額¥468,572円(税込み¥492,000)
   (内訳概要)は変化なしで
   <¥38> ⇒今回⇒ <¥30,714>と安くして頂きました。
   
   ありがとうございます。
   こんな所でしょうかね。

次の、IHクッキングヒーターの見積もりを頂きました。
 ⇒2/4のにFAX。
   総額¥160,000円税込み。 ん~
   (内訳概要)
   <IHクッキングヒーター HT-320Sシルバー>¥117,600 
   <バックガード HT-BGK3>¥5,900 
   <取替費>¥18、000
   <諸経費> ¥11,000
   <値引き>¥119

初めの口頭で伺った16万円程度に、きっちりと当てはまるの物なのですね。
さて、ここからが元SEとしての気性が出るところです。

導入するIHクッキングヒーターの型番わかると、スペック、特徴、価格、評判などが気になります。
どうしても、調べずにはいられません。

早速、ネットからメジャーな価格比較で検索。
結果はこちらです。

ココです。HT-320Sの販売価格比較 http://kakaku.com/item/21233010228/

<主な情報>
メーカー希望小売価格(税別):¥168,000 発売日:2007年 4月 1日
価格帯:¥56,800~¥176,400
設置タイプ:据置 ヒーター:2口 最大火力:3kW 消費電力:20kW
       ビルトインで無く据え置き。30A仕様のHT-330Sで無く20A仕様のHT-320S
本体寸法はコンロスペースに配慮した据置タイプ(本体寸法:幅59センチ×奥行50.3センチ×高さ18センチ)
グリル寸法(幅×奥行×高さ) 240×360×124mm
電圧、総消費電力 単相200V-4.0kW
売れ筋ランク:87位

顔8結構な値幅ですね。
顔10据置型って、買ってきて置くだけなのでしょうか?
顔10HT-330S(30A)対応じゃないのは、配電盤の関係?
顔82007年製品って、少し古いのでは?

等々考えてしまします。

★★★参考★★★
IHクッキングヒーターの取付方法

調べていたら面白くなってきました。
技術屋の血が騒ぐ・・・。

ここは迷っています。
週明けにな結論を出さないといけません。

ここで昔を思い出しシステムエンジニアの場合の見積もり方法を簡単にご紹介
・ファンクションポイント法
・WBSワーク・ブレイクダウン・ストラクチャー(Work Breakdown Structure)
・入出力画面数等
ありましたが、大きなプロジェクトですとWBSを使う事が多かったですね。

プロジェクト達成までに必要な作業(ワーク)を極力細部までブレークダウンで落とし込み、それに工数と期間でマンパワーを
人月計算で積算していきます。
重要な点は、見積もり者の過去の経験。
これが多いほど精度が高まります。つまり、見積もり予算工期でプロジェクトが終了する事です。
しかし、この段階では見積もりする者には同業他社の価格動向や競争力は度外視であると言う事です。

見積もりをする技術者は、正確に過去の実績をもとに今の戦力で実際に価格工数人月を見積もるだけです。
だから、社内戦力に能力や生産性が無いと結果的に高い見積もりになるのです。
そんな金額では、他社との価格競争に負けるので、実際に売りに行く営業さんは見積もり金額を下げて受注する事が多かったですね。
技術者の視点は見積もり制度を単純に上げる努力をするだけでしたので、ここに生産性を上げて価格競争力を高める必要があったと今は考えますね。

さて、話を戻します。

次に売却に関する進捗状況のご報告。
2/3夜に所長と話して「媒介契約書」を郵送で送って頂く事になりました。
その契約書中に、販売価格を書く欄が在るそうです。

それで、初め幾らで販売するかを協議しました。
販売するマンションの販売履歴を東京カンテイさんから有料入手していたので、そのデータからお話をしました。
ここで1つ判明した事が在りました。

1)このデータは、不動産会社すべてが自由に入手しているデータではなさそうだ。
⇒日住サービスさんは独自の販売履歴データが在るらしく、東京カンテイのデータと一致していませんでした。
2)この東京カンテイのデータが、販売初期の価格であって実際に売却された値段と異なる可能性が在る。
⇒日住サービスさんのデータでは、去年の同じ月/同じタイプのマンションが低い金額で載っていました。

いろいろと勉強になる事が多いです。
このような不動産物件の売買データを正確に保持するのは難しいのかもしれませんね。
株式の板情報のように買値/売値がリアルタイムでネットで見れたら不動産の流動性も上がるかもしれませんね。

と今日はここまでです。
ありがとうございました。

タグ :媒介契約書

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