元ＳＥによる起業家への道日誌

こんにちは、
名古屋の時間貸しレンタルオフィス、レンタル自習室の＠Ｓｐａceアットスペースの店長＆管理人の中井です。

さて、前回の続きです。
兵庫県伊丹市の分譲マンションを賃貸していたのが１月末に空きとなりました。

そこで、売却するか賃貸に再度出すかを検討しています。
ん～ん

【1/31現在の状況】
・賃貸頂いていたお客様の退居は完了。
・日住サービスの賃貸担当者と退去するお客様で現状回復のためのチェック完了。
・原状回復の見積もりを日住サービスさんにお願い中
　⇒1/28にＦＡＸでの見積もり頂きました。
　　　総額￥４６８，５７２円。　こんなにするのか～
　　　（内訳概要）
　　　＜玄関廊下＞￥２０，７００　＜ＬＤＫ＞￥８９，９００　＜ベランダ側和室＞￥７５、１５０
　　　＜中和室＞　￥５７，９５０　＜洋間＞　￥２２，０５０　＜洗面所＞　￥２０，３００
　　　＜トイレ＞　￥２６，５５０　　＜浴室＞　￥６２，０７０
　　　（特記事項はありました）現状が古いタイプの電磁調理機（電気コンロ）のため、ＩＨクッキングヒーター（２口）で
　　　　　　　　　　　　　　　　　　１６万円程度追加！
・1/31に正式にＩＨクッキングを付けての再見積もりと、原状回復の見積もりが高いのでもう少し下げて頂くようにお願を担当者さんにお願い致しました。<(_ _)>


【原状回復費用に関して日住サービスの担当者さんとの会話で】
・７年間の賃貸契約の終了のため、ほとんどの修復は経過年数によるもの。
・そのため、退去されるお客様に請求できるのは、１万２千円程度。
＞＞そんなもんなのか・・・・。それなら、７年間も賃貸して頂いたので１万２千円も請求するのが申し訳ない気もします。
＞＞ちなみに、この賃貸借契約の敷金（保証金）は５５万で敷引３５万。結果、返却は２０万円返金の予定。
　　　※関西特有の敷引。
・ちなみに、日住サービスのご担当者さんですが声が若くて丁寧。若いのに言葉遣いがしっかりしていると思っていた。
　今日、年を聞いたら３９才。そうだったのか、だから口調が丁寧でしっかりしていたのかと。
　なおさら、信頼できそう。心強い。

【今後の予定】
・ＩＨクッキングを含めた見積もりをもらう。
・工事発注
・マンション管理者組合に工事申請。
・日住サービスさんへ売却か賃貸契約の依頼。
　等々


■ここで、分譲マンションの売却に関する調査と勉強
　どうしたら、中古分譲マンションが　早くて　高く　売却できるのでありましょうか。
　インターネット検索で調べました。

１．築年数
２．販売価格
３．交通の利便性
４．階数と方位
５．マンション管理
６．内装
７．不動産業者
８．販売時期
９．運

と言う所でしょうか。
「８．販売時期」は、業者さんの紹介記事にありましたので引用しました。
---年間を通して１～３月は不動産が最も動く時期（最需要期）---

以上の要因を検討しますと、これから出来る事は限定されてきますね。
ずばり、次の５点となります。

２．販売価格
６．内装
７．不動産業者
８．販売時期
９．運

では、
■「２．販売価格」から検討結果を記します。
これは、販売するマンションの他の部屋の過去の売買状況より検討する必要が在るため
東京カンテイさんの、サービスを利用して情報を入手いたしました。
◇価格履歴セット￥４，２００円でした（指定マンションの売出価格履歴　+　周辺マンションの売出価格履歴）
ここの記事を参照願います。　target="_blank">http://kycorp.mediacat-blog.jp/e75186.html
　⇒個人でも、プロ並みの情報が入手できる。この時代に生まれてよかったー！

この指定マンションの売出価格履歴をみると、
過去の販売履歴は同タイプの部屋で、2011年や2010年で同じ価格になっている事が解りました。
つまり、販売価格を売主が勝手に決めるのではなく、直近の販売実績価格をもとに価格が決まると言って良いようです。

今回は、2011年の同じタイプの部屋の販売価格で決定しようと思います。

■「６．内装」の検討結果ですが
　前節で触れましたが、原状回復見積もり + ＩＨクッキング（２口）での見積もり中です。
　これで、内装美観を取り戻しＩＨクッキングの追加で多少は付加価値を付けようと考えています。
　後は金額面と工期も問題が残っています。

■「不動産業者」は日住サービスさんに引き続きお願していきます。確定
　こちらは過去から、ずっと頼りにしてきた不動産屋さんですので。
　【過去の依頼状況】
　1997年：売却の依頼（このときは売買に至らず）
　1997年：賃貸募集と賃貸決定後の賃貸管理を依頼
　2005年：賃貸人退去による原状回復と、新規賃貸募集と賃貸決定後の賃貸管理を依頼
　2012年1月末の賃貸人退去に至ります。

不動産業者への売買依頼のために、媒介契約を結ぶ必要がありますが、媒介契約には３種類あります。
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専任専属媒介契約
　専任とつくと、他の業者に二股をかけられないので、取引不動産屋さんとは信頼関係が必要となりますね。
　また専任とつくと、業務処理状況の報告義務も発生するので安心かな、

ちなみに、媒介契約を結ぶにあたり媒介契約書を交付する必要があります。
　「媒介契約書」主な記載内容：
　１）物件について　
　所在/売買価格
　２）媒介契約自体について
　種類（一般・専任・専属専任）/有効期限/解除に関する事項/媒介契約違反の場合の措置/標準媒介契約に基づくか否か
　３）報酬
　４）指定流通機構への登録に関する事項

　★★ポイント★★　１）物件の売買価格ですが、業者が意見を述べる時には、必ずその根拠を示さなければなりません！
　　　　　　　　　　　　業者さんが、何の根拠もなく意見だけを意見だけを述べたら違法！
　　　　　　　　　　　　だから、皆さんの媒介不動産屋さんから売買価格の提示が在る時には注意して聞くようにして下さいね。
　　　　　　　　　　　　この、根拠説明は、取引主任者がする必要はないようです。

　ここでの「３）報酬」は、売買価格が400面円超なので【3％ + 6万円】となります。
　但し、これは依頼者の一方から受け取れる報酬の限度額。
　なんで、業者さんは、売主【3％ + 6万円】　+　買主【3％ + 6万円】の合計となります。
　結構な、報酬額ですね！